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茂业集团(茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿)

2024年05月26日 10:05 来源于:烟月稀财经笔记 浏览量:


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茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

原创首发 | 金角财经(F-Jinjiao)

作者 | 胡野原

深圳楼市向来火热,但你能想象,这个造富天堂里还有十年都没卖掉一套房子的楼盘吗?

在罗湖,文锦北路与田贝二路交汇的地方,8栋外墙装修新净的椭圆形建筑矗立在路边。外墙棕红色与白色相间,玻璃泛着墨蓝。向外挑出的阳台,宽敞而空无一人,当然,上边也不会有什么衣服物什的。从2009到2019年,这个楼盘连一块砖都没卖出去。

这个盘为德弘天下华府,是深圳罗湖区有名的豪宅盘。出名之处在于其自2010年11月封顶之后一直未对外销售,至今已近十年之久。近日终于传出开盘消息,营销中心也在紧急装修中。周边中介皆闻风而至,兴奋得摩拳擦掌。

比中介更兴奋的则是开发商茂业集团,在封盘待售的十年间,德弘天下总货值增长6倍。烂尾、闹鬼、被法院查封……,这个楼盘长期被这些传言围绕着。这十年里,他们到底经历了什么?拖至当今火线入市,却能躺赢百亿,给茂业集团续一口气。一切尽是荒诞。

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封盘十年的“烂尾楼”

这8栋建筑,是深圳房地产开发商茂业集团旗下项目,德弘天下华府。

2010年11月,这个楼盘就已经封顶,却一直没有开售,直到接近10年之后的现在才有了正式开盘的迹象。

有房地产中介说,这次开盘,该楼盘将推出80平米以下的小户型及复式大户型,其中小户型总价预计在600万以上。虽然具体价格还有待开发商公布,但据此计算下来,德弘天下华府的单价也在8万元以上。

德弘天下华府临近地铁7号线洪湖站、3号线翠竹站,而且距离最近的洪湖站仅有300多米,走路3-5分钟就可以到达,离翠竹站也不远,距离在1公里左右,可以归为“双地铁盘”。此外,周边还有洪湖公园、人民公园以及深圳市儿童公园,生态及市政配套资源十分丰富。

除了这些极具优势的条件,这楼盘还有最大的王牌——距离项目不远的深圳中学(初中部)。这是深圳四大名校之一,手握这一优质学位房的底牌,德弘天下华府轻易便能卖出高价。



茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

在这一楼盘周边的优质二手房均价在8万以上,低于8万的,基本都属于周边老破小了。根据深圳房地产信息网显示,德弘天下华府总建筑面积为265187.878㎡,住宅面积174935.455㎡,以此推算项目住宅部分货值可高达140亿元。

然而,在此之前却是这个楼盘曲折坎坷的历史。

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十年不敢卖

德弘天下华府封盘的十年,也是不断与深圳房地产政策碰撞的十年。

德弘天下华府动工时间远在2008年年底,距今已有接近11年。在这之前的2006年,深圳出台了“70/90政策”,规定凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下的住房(包含经济适用房在内)数量占比,必须达到开发建设总面积的70%以上。

但德弘天下华府却反其道而行之。

茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

在当时政策影响下,大户型成为稀缺产品,市场对大户型充满了偏执的喜好。为了满足市场上对大户型的需求,又为了谋求更大的利润空间,不少开发商将住宅设计成双拼甚至多拼户型,再按照豪宅标准出售。

德弘天下华府也不例外,整个项目规划建设的面积是200平米—1000平米的大户型或超大户型。这早已超出政策限制,按理说这样的楼盘应该根本没有机会诞生。德弘天下华府能成功开建,便是使用了豪宅业界的通用招数——双拼或者多拼户型。

简单来说,就是一套大户型的房子,对应的是多个90平米以内的房产证,这样一来,购房者可以用2-3个购房名额买到大户型的房子,从而规避了政策限制。

然而,德弘天下华府生不逢时,2010年准备开盘前夕,深圳出台了限购政策。政策规定,即使是深圳户口,在深圳市也只能购买两套住房。

这一规定直接掐断了德弘天下华府的玩法。限购政策出台后,在深圳楼市能与学位抗衡的,就是房票了。这直接导致需要购房者在购买德弘天下华府时,需要花费两到三张珍贵的房票。

整个三口之家又能有几张房票?德弘天下华府一下子就陷入两难境地。最后的结果是,项目硬生生拖了将近十年之久,不知情人士还以为昔日的豪宅盘已成烂尾楼。

踩错市场节奏,还只是德弘天下华府一直没能开卖的原因之一。



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有人认为,德弘天下华府多年未能入市,是因为项目建设超出了用地红线。比如部分户型的阳台与内部隔离开,显得那并不属于建筑面积,是预备通过验收后再搭板。

这是开发商在开发项目时,用以规避规划面积限制的方式。通过在施工时预留悬空区域,做成镂空的样子,待到验收完毕,再通过搭板来将其变成可以使用的面积。本质上,这仍是违建。

曾有数据直指,德弘天下华府在原来规划的基础上,多建设了7万㎡违建。

2019年6月25日,深圳市规土委发布公告,德弘天下华府需调整用地红线范围及经济技术指标表、变电站位置、建筑高度及地下车库出入口位置。2016年9月,项目也曾申请调整过地块规划。这在一定程度上证明了第二种猜测的可能性。

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3亿进场,收割122亿

封盘十年终入市,不是德弘天下华府吸引众多关注的最大原因——开发商躺赚100多亿,才是吃瓜群众关注的焦点。

德弘天下华府项目位于文锦路东、田贝二路北,宗地号为H307-0038。该地早于1998年取得《建设用地规划许可证》、2008年取得《建设工程规划许可证》。据了解,该宗地原系深宝实业股份有限公司所有的工厂用地。

1997年,深宝实业与深圳基泰投资有限公司计划合作开发该地块,当时定的名字是“深宝商业城”,但后期深圳基泰因未能及时完成该项目报批工作,茂业集团取而代之,并为之支付约1.46亿元的合作开发收入以及约0.34亿元的地价款。

此外,茂业集团也将清还深宝实业的应退基泰款项约0.55亿元以及深宝实业先前垫付的土地开发费用、市政府配套费用、土地使用权出让金约0.34亿元。这也意味着为参与该地块开发,茂业集团共支付至少约2.69亿元。

茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

但这个代价对茂业集团来说,花得太值了。最关键的是,不管后续投入多少,茂业已完全成为这块土地未来收益的“收割者”。

根据彼时双方签订的《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》,深宝实业负责办理建房、售房相关手续,茂业则负责建房成本,并享售房收入。不过,茂业加入后,所谓的“深宝商业城”十年间仍然杳无音讯;直到2008年,项目拿到《建设工程规划许可证》,摇身变为“德弘天下”住宅项目。

2011年初,罗湖区当时新房均价仅为1.7万/平,如果项目在当时入市,考虑到豪宅定位的溢价,400万左右或许就能买到带名校学位的两百平米豪宅。

按照正常的销售周期,德弘天下华府应该在2013年前售完。当时罗湖均价3.65万/平。如今罗湖均价已超过6万,德弘天下华府附近的佳兆业金翠园,售价9.9万,四舍五入就是10万/平。

有对项目知情的市场人士透露,德弘天下华府本身是豪宅盘,配合周边教育、商业等配套,加上当前火热的市场行情,均价或在十万元以上。

茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

照此计算,现在每平米可多卖7万。建面26.6万平的德弘天下华府,其住宅面积为174935.455㎡,据此估算,开发商可多赚约122亿。

躺赚的生意,当然做得快活。但是对茂业集团来说,这个楼盘也许不仅仅是赚钱那么简单——这是个救命盘。

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茂业集团:疯狂并购,24岁二代刚上位

茂业集团在深圳算得上老牌房地产商,天眼查显示,公司董事长张静,为茂业集团创始人黄茂如之妻。

黄茂如出生于1965年,祖籍广东揭阳市惠来县。黄氏家族谱中共有六人,黄茂如还有三个同胞兄弟,分别是大中华国际投资集团董事局主席黄世再、国都集团董事长黄茂展、信和地产掌门人黄振华,在深圳商界均是赫赫有名的人物。

1992年,27岁的黄茂如和妻子张静就已经涉足房地产,当时他们在深圳关外布吉开发了第一个房地产项目“茂业城”,这一年,两人也成为了伯利兹公民。

1995年,黄茂如创建茂业集团,后一年,深圳茂业商厦成立。此后,茂业相继开发了都市花园、世纪豪庭、香蜜湖豪庭多个住宅项目。1997年,首家百货店茂业深圳东门店开业。茂业转向“地产+百货”模式。2004年,黄茂如登上胡润中国富豪榜,以30亿元财富排名19。因排名在深圳富豪中最为靠前,他被称为“深圳首富”。

茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

深圳首富生涯的开始与茂业并购之路并行。2005年,茂业集团以3.8亿元收购成商集团(65.75%的股份,后改名为茂业商业。借壳上市的同时顺利进入四川市场,成为首家成功于中国收购一家上市百货公司控制性权益的外资企业。

三年后,黄茂如通过一系列资产重组,打包旗下15家门店和成商集团在香港上市,即茂业国际,融资近30亿元。此后,黄茂如带领茂业国际开启疯狂的“买买买”之路,进而布局全国。

2008年10月16日至11月3日,茂业国际连续举牌深国商、渤海物流、商业城三家A股上市公司,分别是深圳本地零售企业、秦皇岛市最大的商贸流通企业和沈阳老牌零售国企。

2012年6-7月,茂业国际斥资4.5亿元购入大商股份4.5%的股份。间隔两年,茂业国际旗下的中兆投资又分两次拿下山东商业龙头企业银座股份10%的股份。

9年时间内,黄茂如连续狙击6家上市公司,被市场视作“举牌狂人”。

2016年,茂业国际再次出手,以15.653亿元收购内蒙古维多利商业(集团)有限公司,后者拥有13年的商业经验,是内蒙古当地最大的商业集团。同年2月,茂业国际还完成成都人东百货和光华百货两间仁和春天门店的收购,付出的现金代价约24.74亿元。

此外,在太原、秦皇岛、泰州、淄博等城市购置地块兴建商业大楼,仅购买土地的投入就超过50亿元,再加上买地之后大量的建设资金,更是投资巨大。如成商集团旗下的盐市口项目,预计投资就达到10亿元。

粗算下来,茂业集团豪掷超过百亿元,才基本完成了第一轮市场抢占任务。

随着并购案越来越多,茂业的盘子也越滚越大。截至2019年6月30日,茂业在全国21个城市经营及管理59家门店,总经营面积达约295万平方米,其中自有物业的经营面积占比为76.46%。

但商业之路上,规模不尽然等同于利润。茂业在并购上花费巨额资金后,除了给茂业带来全国21个城市的59家门店,以及约295万平方米总经营面积之外,未能带来相当的利润回报。

眼下,茂业国际陷入增长困境,盈利甚至出现倒退。

根据该公司2018年年报,报告期内茂业国际销售所得款项及租赁收入约157.9亿元,同比增长0.5%,净利润实现约11.27亿元,同比减少11.1%;对此,管理层将其归咎为宏观经济变差以及中美之间的贸易问题。还有零售行业的衰退也被作为原因之一。

但或许疯狂并购才是茂业的问题所在。

Wind数据显示,2010年以来,茂业商业收入稳步增长,由17.11亿元上升至2018年的131.05亿元。其中,2016年增长最为迅速,实现收入94.14亿元,较此前同期翻了近两番。

巧合的是2016年茂业花费40多亿收购了3家公司,这才有了翻两番的业绩。

另外,茂业在收购时,都存在高溢价的特征,在收购秦皇岛茂业时,根据发布的评估报告,秦皇岛茂业净资产账面净值为3.47亿元,而收购确定的交易价格为17.9亿元,评估增值了14.43亿元,溢价率为415.63%。

或许茂业希望高溢价带来高收益,但是如意算盘不是每次都能打得响。2015年以来,秦皇岛茂业经营情况不容乐观,收入缓慢下滑。根据最新审计报告,2017年和2018年,公司实现收入10.69亿元、10.81亿元,净利润为1.13亿元、1.3亿元。

即便如此,茂业仍乐意支付高额收购款,因为,这都是自家兄弟。

秦皇岛金原超市成立于2001年,今年6月,茂业商厦集团控制的中兆投资成为秦皇岛茂业唯一股东,这次施行收购的主体茂业商业,同为茂业商厦集团控制。这是一出彻彻底底的关联交易。

但这样的高溢价收购大概率换不回真金白银的收益。这从茂业此前的收购中就能看出。

茂业在收购人东百货、光华百货时,对方并没有作出业绩承诺。2018年,两家公司的净利润实现情况分别为0.43亿元、1.07亿元,相较收购时的预测金额差0.42亿元、0.73亿元,完成比例仅约为50.35%、59.19%。

茂业的救命稻草:楼盘神秘沉睡10年,醒来疯狂收割140亿

彼时,茂业商业借壳上市时收购的和平茂业等5家公司也均未完成业绩承诺,2016年-2018年的业绩差额分别为1.42亿元、1700.98万元和1219.64万元。

花费巨额收购款,换来的却是业绩不如预期,换句话说,这其中有不少是赔本买卖。

今年上半年,茂业财务数据显示,盈利增长进一步倒退。报告期内销售所得款项及租赁收入约76.3亿元,较2018年同期下降3.2%,净利润收入约4.22亿元,较2018年同期下降17.1%。

此时,黄茂如夫妇则赶紧安排了自己儿子进来接班。

11月12日,茂业商业股份有限公司公告称,董事会于近日收到公司董事叶静,总裁高宏彪递交的书面辞职报告。同时还宣布聘任的新总裁为24岁的Tony Huang。

24岁的年轻人能够成为上市公司的掌控人?答案只有一个。

Tony Huang中文名为黄维正,男,1995年生,本科学历,是茂业公司控股股东深圳茂业商厦有限公司法定代表人之子,本公司实际控制人黄茂如先生之子。

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