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房产股票(新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析报告)

2024年05月10日 09:05 来源于:烟月稀财经笔记 浏览量:
新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析报告

房地产可以说是最受政策关注的行业,它一头牵涉GDP、税收、土地财政、就业、上下游产业,另一头牵涉千家万户的居住空间和生活状况。针对这个行业,政策发布最为密集,多的时候,中央和地方政府加起来一年能发数百条政策;政策影响极为直接,几乎所有环节都有政策发力,最为直观的是,目前很多城市仍有“四限”:限价,限售,限购,限贷。正因如此,这个行业的从业人员,广大购房者,资本市场投资者,无不极为关注房地产政策的变动。

当前房地产市场销售较为低迷,内生动力不足,居民消费意愿弱、储蓄意愿强,不断延迟刚性购房,或者取消改善性置业计划。

而从资本市场来看,房地产板块已处在20多年来的估值水平的最低位区域。从房地产行业指数走势来看,在2014-2015年的牛市后,一直呈现震荡盘跌状态,目前从年线来看,房地产板块跌势趋缓。

房地产行业正处于触底回升的关键时刻,724政治局会议定调房地产行业新形势,明确我国房地产市场供求关系发生重大变化,强调适时调整优化房地产政策;中央接连出手释放利好信号,一线城市扎推表态优化房地产政策,郑州打响省会放松第一枪。

8-9月将迎来政策红利月,新政策持续落地,房地产前景如何?哪些政策还有松绑空间?未来的投资机会又在哪里?

在此背景下,钛媒体国际智库发布《新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析》,报告分析了当前房地产市场环境及股市走势、政策调整趋势及影响,研判未来房地产板块的整体趋势,指出行业有望出现的四类投资机会,帮助从业者以及投资者更清晰的了解房地产市场的新形势,对后市做出更准确的判断。

目录

(一)房地产政策转向

1、政治局定调

2、部委跟进

3、地方落实

(二)政策转向背景

1、市场供求转变

2、房企出险频发

3、地方财政压力大

(三)政策调整趋势及影响

1、认房不认贷,激活核心城市置换链条

2、降首付,降低购房门槛

3、降利率,减缓居民还款压力

4、税费减免,降低购房成本

5、因城施策,突破限购

6、优化限价规则

(四)房地产板块整体趋势

1、板块估值见底、筑底迹象明显

2、政策定调转向,扭转下行趋势

3、市场渐进回暖,各城市分化复苏

4、开发模式由高周转变高质量

(五)未来房地产板块的投资机会在哪里?

机会点一:城中村改造相关参与者

机会点二:产品品质高的房企

机会点三:核心板块布局的国央企

机会点四:先发布局多元赛道的房企

一、房地产政策转向:政治局会议定调,部委跟进,地方落实

中央密集发声。7月24日,政治局会议定调房地产行业新形势,首次明确我国房地产市场供求关系发生重大变化,并释放两大信号,一是要适时调整优化房地产政策,政策松绑力度有望进一步加大,二要加速城中村改造,推进城市更新。

政治局会议定调后,中央其他部门也纷纷表态行动起来。住建部提出,要落实好降首套首付、降利率、降税费、认房不认贷等政策。证监会强调坚持股债联动,继续保持房企资本市场融资渠道稳定,这意味着证监会将继续采取一系列措施,维护房地产市场的稳定和健康。央行2023年下半年工作会议指出,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

一线城市扎推表态优化房地产政策。政治局会议以后,北京和广州明确尽快推出有关政策措施,大力支持刚性和改善性住房需求。深圳表示结合当地实际情况,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作。上海表示坚持因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作。一线城市的密集表态为行业注入了极大的信心。

8月3日,郑州打响省会放松第一枪,发布新政15条力促楼市,首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率,且契税补贴力度明显增大,取消了限售,推进现房销售、试行地下停车位办理预售等规定。“郑15条”相关政策政治站位高、落地性强,也意味着新一轮以城市为单位的政策宽松潮正式开启。

紧随着郑州步伐,另一省会城市南京也推出了楼市新政。涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。

预计8月地方政策优化有望加速出台,一线和强二线城市将快速得到落实。

新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析报告

二、政策转向的背景:市场、房企与地方财政

1、市场:供求关系发生转变,需求收缩,房企拿地意愿低,城投拖底项目难入市

根据公开数据显示,近40年来,中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1㎡增至34.7㎡,城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套,套户比从0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到满足,且我国出生人口从2017年以来开始下滑,城镇化进程放缓,房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析报告

从房地产销售表现来看,2023上半年,商品房销售面积59515万方,同比下降5.3%,降幅扩大4.4%;商品房销售额63092亿元,增长1.1%,涨幅收窄7.3%。上半年收官的累计数据表现并不乐观,尤其销售面积不及去年同期水平。

从土拍热度看,2022下半年后房地产市场进入调整期,一批民营房企主动退出了土地竞拍,土地市场开始明显降温。2021-2022年全国宅地流拍率升至18%-20%,近3年宅地成交逐步下滑。

2、房企出险事件频频发生,债务问题持续引发关注,Q3还将迎来债务小高峰

万达7月频频出手冲上热搜,三次万达电影的股权转让共收回超73.8亿元,其背后是其不可忽视的偿债压力;昔日房地产龙头富力地产身陷“被申请破产”传闻,让业内外感叹不已,也又一次给行业响起了预警;素有“保定一哥”之称的前TOP100房企隆基泰和发布公告,宣布进入司法重整;昔日千亿房企泰禾集团宣布股票终止上市;恒大拖延已久的财报终于浮出水面,2.44万亿的负债让“负可敌国”成为了近期的热搜词;世茂时隔一年复牌但股价大跌65.61%,未能如期偿还的借贷已经达突破千亿元;昔日2000亿地产黑马阳光城退市;碧桂园承认出现阶段性流动压力,仍未支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。

一桩桩,一件件很难不引起业内外的关注,在行业的剧烈调整下,很多房企都在面临着负债以及盈利方面的问题,这些问题的化解还尚需一段时间进行有效出清。

新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析报告

3、地方政府负债率连年上升

根据 Wind 的数据整理,我国地方政府债务率自2018年以来快速提升,年均增长12%,2022年达到125%,政府债务率呈现快速上升态势。

新政策、新形势:房地产前景展望及投资机会分析报告

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