深圳罗湖区(罗湖还有哪个板块的房子，能买？)

今天继续来分析罗湖。

先来仔细说说罗湖的板块区域分布。

图源：乐有家

罗湖不大，但是板块划分非常细。

罗湖东北和西北两边分别是梧桐山和银湖山，中间只留了一个狭窄的通道地理位置决定发展条件和发展方向。

所以，过去罗湖一直是东西走向发展，而不是北向发展。

由于板块很多又很密，不太好分辨，所以我给大家总结了几个特点让大伙更好地去辨认罗湖的板块。

边缘山边板块：莲塘 银湖

西部近福田板块：泥岗 笋岗 宝安南 蔡屋围

南部老城区板块：东门 人民南（罗湖口岸+国贸）黄贝岭

中部洪湖辐射板块：洪湖 水贝 翠竹 水库（百仕达）

北部近布吉板块：清水河 草埔 布心

今天先分析西边靠近福田的4个板块。

蔡屋围

蔡屋围是罗湖传统的金融商业核心区，过去曾经是罗湖地标的聚集地，曾经深圳的最高楼地王大厦、京基100大厦都在蔡屋围板块。

当下蔡屋围板块的优势是以万象城为核心的商圈以及京基260万㎡的旧改。

商圈能维持一定的人流量，但是对片区而言已经属于成熟稳定的配套了，对片区的发展影响离没有那么大，所以蔡屋围的未来还得看旧改。

京基的旧改已经于2021年开始动工，不需要等太久，我们就能见证蔡屋围片区的界面大改善。

不过客观地说，虽然蔡屋围的旧改体量很大，规划也很高大上，但是我还劝大家不要有太大的期待。

如今深圳的旧改不可能复制当年大冲旧改的神话，直接靠一个旧改带飞整个片区，是不可能了。

关注楼盘：

蔡屋围的二手楼盘老小区居多，靠近万象城商业的楼盘楼龄会小一些，可以留意两个二手楼盘

中海天钻，2015年小区，挂牌均价9万/㎡

片区内唯一一个10年以内楼龄的楼盘，当初入市的时候也是豪宅定位，价格最高曾经到过11万/㎡。

最近的成交单价已经跌到8.2万/㎡，楼盘多数是100平的大户型，适合罗湖本地的改善客，毕竟靠近万象城，配套成熟。

但是楼盘紧邻着滨河路，车流量大有严重的噪音污染，另外楼盘还靠近一个污水处理厂，缺陷也很明显。

我觉得8万/㎡低价抄底是不错的，但是9-10万/㎡以上单价接盘就不划算了。

幸福里雅居，2009年小区，挂牌价10.32万/㎡

华润万象城配套住宅，楼龄大概15年左右，最小面积95平，产品都是改善户型，在罗湖来说是比较少有超高层住宅，最高是48层。

和中海天钻一样，这样的罗湖次新盘千万不能追高，抄底价买入，搭配上周边成熟的居住配套，未来保值的能力还是不错的。

除了上面这些楼盘之外，大伙也可以关注蔡屋围旧改的新盘，但罗湖的新盘定价普遍偏高，7-8万/㎡的单价是常态，到时候旧改新盘准备入市的时候，可以对比一下周边二手房价格再决定。

宝安南

宝安南板块紧靠着蔡屋围，情况和蔡屋围很类似，主打的也是商圈，

KKMALL京基百纳空间、茂业奥特莱斯以及地王购物中心都聚集在宝安南板块。

但和蔡屋围相比，宝安南的尴尬之处在于：

商业虽然多，但是商业体量和等级在遍地商业的罗湖只能排在第二梯队

不过宝安南的学校比蔡屋围更好：

宝安南片区的桂园中学最近几年实力有所上涨，现在能排在罗湖区前10，省一级的红岭小学，也在宝安南片区范围内.

虽然名校聚集程度还比不上翠竹、螺岭，但单纯按照学位等级排，也能排到罗湖第二梯队。

罗湖第二梯队的商业+第二梯队的学校。

这就是宝安南最好的定位。

关注楼盘：

鸿翔花园，2005年小区，挂牌均价7.62万/㎡

宝安南片区最贵的小区，一共有2138户，罗湖比较出名的大社区，也是宝安南为数不多的带花园小区，楼龄还没到20年，小区保养的也不错。

带红岭小学+桂园中学双学位，属于第二梯队的学区房。

最近成交的不是74平两房户型，就是118平的大户型，74平大概总价需要567万，接近指导价成交了。

金众经典家园，2002年建成，业主挂牌均价7.46万/㎡

经典家园和鸿翔花园是共享配套的小区，两座小区的基本面差不多，经典家园同样是红岭小学+桂园中学双名校学位。

但经典家园是比较典型的罗湖楼盘，几乎无社区，楼盘面积小，楼龄也超过了20年。

户数706户，但是车位只有210个，车位比严重失衡。

但是宝安南片区除了经典家园和鸿翔花园之外，几乎都是老小区了，

不过鸿翔花园适合改善，经典家园更适合自住上车。

去年家园小户型58平成交价大概是380万左右，最近没有什么成交，如果会谈价的话，完全可以把价格砍得更低。

现阶段在深圳无论是买房还是卖房，都得学会一些技巧。

卖房需要卖房技巧加快成交，买房得熟悉掌握一些方法给自己争取一些折扣。

笋岗

笋岗是罗湖少数能讲点概念的板块，也是罗湖少数在产业上还有一些期待值的区域。

在罗湖的区域规划中，笋岗-清水河是围绕新一代信息技术、新材料、生命健康等战略性新兴产业发展转型的关键。

为了发展新兴产业，笋岗定下了大量旧改以及产业项目规划，具体大家可以看看下面这张图，各类旧改和产业项目密密麻麻分布在笋岗各个角落。

为了尽快兑现片区规划，笋岗的旧改速度，也是整个罗湖区域中最快的，因此笋岗现在的城市界面变化很大，在整个罗湖而言也是数一数二。

可以看出来罗湖对笋岗的发展是寄予厚望的，笋岗也是整个罗湖未来潜力最大的片区。

笋岗片区现在的均价大概6万/㎡出头，楼盘建成时间基本在1990-2005年之间，小户型比较多。

比较值得关注的是笋岗那些没那么老的大社区楼盘。

关注楼盘：

嘉宝田花园，2009年建成小区，报价均价8.22万/㎡

嘉宝田是罗湖少有的大盘，大花园大社区，楼龄不到15年，还不算太老，500米就能到笋岗地铁站，居住比较舒适，不仅在笋岗，甚至在罗湖都算是热门楼盘。

想要入手笋岗，第一个值得推荐的楼盘就是嘉宝田花园。

最近成交比较多的是68平2房户型，成交总价515万

祥福雅居 2005年小区 业主挂牌6.64万/㎡

面积段在30-83平，小户型房源比较多

小区配套齐全，靠近地铁，离笋岗站只有不到300米

这个小区适合刚需上车，小户型总价低，最近成交一套38平只要208万；66平2房刚需户型，成交价413万，单价只要6.2万/㎡

作为一个刚需盘，祥福雅居和同地段刚需盘比较最大优势是楼龄不老，而且是电梯房，成交流动性，刚需上车之后不拍卖不出去。

泥岗

泥岗直接和福田接壤，和福田就只隔了一条泥岗东路。

因为地铁交通便利，加上保泥岗农民房多、商品房也大多老化严重，房租偏低，所以泥岗成为很多福田打工人的租房首选，属于福田的睡城板块

在这种情况下，支撑泥岗片区价值的人群就不再是本地土著，而是福田外溢的打工人。

虽然有外溢群体，但是泥岗自身的缺陷很大。

泥岗是罗湖比较罕见的农民房聚集的板块，加上商品房楼龄老，这导致泥岗只能吸引福田工作的人在这里租房停留，而不是买房。

因此泥岗也是罗湖房价垫底的区域，片区成交价格在4-5万/㎡之间。

当然泥岗也有旧改项目，但是泥岗旧改太慢了。

早在2016年村民股东大会就已经同意旧改了，如今8年过去旧改项目才刚刚立项，而且旧改没有包括金湖花园、大地苑、梅园小区这一批老旧住宅。

长远来看，旧改对未来泥岗的发展，不会有太大的刺激作用。

关注楼盘：

星湖花园 挂牌价6.06万/㎡ 2005年小区

星湖花园属于泥岗片区的标杆楼盘，突出的优势是楼龄。

星湖花园分为了四期，一期比较老是1995年的，最后的四期是2005年建成，泥岗其他二手楼盘基本都是90年代的楼盘，星湖花园有“00后”，楼龄优势明显。

星湖花园是泥岗片区流动性比较大的小区，产品主要是小面积户型，最新一套65平的2房成交价格是342万。

银晖名居 2005年小区 挂牌价5.7万/㎡

罗湖二手房先看楼龄，银晖名居能在泥岗脱颖而出，和星湖花园一样也是靠楼龄，

但和星湖花园不同的是，银晖名居是独栋、无花园社区，居住属性打了折扣。

和星湖花园一样，名居的户型基本也都是小户型，但是银晖名居的户型更夸张更小，没有两房，全是24-38平的1房户型

这种小区、这种产品，买来自住的可能性是比较小的，多数都是买来出租赚租金。

最近小区成交的一套是38平户型，总价200万，市场租金大概3600元，租金回报率大概为2.2%。

之前文章我们放过这张租金回报率的图，整个深圳地铁房租金回报率达到2.2%，就能进入前10了。

银晖名居的租金回报率，放在整个深圳算是很不错的。

由于文章篇幅受限，今天的罗湖板块分析只能先写到这，罗湖其他板块的详细分析，我们后面的文章再继续给大家更新，记得关注我们账号持续追更。

总结一下，如今罗湖只适合两类群体购买

1.在深圳有多套优质房子但还有余钱投资的。

可以考虑小户型投资，赚取租金收益。我上面说了罗湖的租金回报率比较高，重点关注1号线、2号线、9号线沿线的板块，比如人民南、东门、宝安南板块的小户型

2.只想要拥有罗湖学票的家长

罗湖的平均教育水平比较高，因为小户型存在，导致名校学区房价格并不高，比如螺岭外国语对应的小区东门168，最低只需要200万以内。

如果为了单纯给孩子上名校的机会，是可以考虑的.

以上两种人群的选择，都基本放弃了房价增长的机会，如果你是抱着房价涨不涨无所谓的态度，只是为了学位或者只想要赚取租金，可以考虑买入罗湖。