长春房地产(吉林长春楼市的危机，回不去的房价，巨量的人口流入长春)

南北城市化的发展，多数东北的城市人口出现一定程度的流出，但长春这座城市例外。

长春作为东北地区四大中心城市之一，其工业发展水平在东北地区处于前列，随着城市化的发展，现在长春楼市房价相比10年前，可以说是回不去的价格，回不去的房价。

回首10年前，也就是2011年，那时候的长春地区平均房价大约在6500元左右，而且主要集中在长春的几大中心城区。

现在长春地区的平均房价达到0.94万，在全国315座城市当中处于第85位。现在的长春房价与山东泰安、甘肃天水、陕西榆林、河北承德、山东聊城、江苏宿迁等地的差距在200元左右。

长春与这些城市相比，应该说优势远远大于劣势。

尽管长春地处东北，但长春是吉林省省会城市，更是东北地区四大中心城市之一。

由于长春城市能级较高，也推动了周边县域城市的年轻人快速往长春聚集，现在的长春已经成为东北地区人口排名第二的中心城市。

据第7次人口普查数据，现在长春地区的常住人口达到906万人，在东北地区仅次于哈尔滨。

如果把时间提前到20年前，也就是2000年左右，那时候长春地区的常住人口大约713万人。

如果把时间提前到10年前，也就是2010年左右，那时候长春地区的常住人口大约为767万人。

我们从长春这20年常住人口变化可以看出，长春是一座人口净流入的城市，而且近10年的流入速度要高于前10年的流入速度。

对于现在长春地区的人口总量，在吉林省排名第一，在全国处于30位，可以说长春是一座准千万级的特人口特大城市。

随着长春城市化的推进，大力提升整个城市的基础设施，加速周边县域城市的年轻人快速往中心城区聚集，对于未来长春地区的常住人口突破千万的概率较高。

巨量的人口流入长春，推动了这座城市经济的高速发展。

2020年长春地区共完成经济总量6,638亿，在全国所有城市当中处于第32位，而长春经济总量在东北地区仅次于大连，略高于沈阳。

现在的长春，三次产业结构大约为8.0:41.6:50.4。从长春的三次产业结构比重可以看出，长春是一座第二产业非常夯实，第三产业非常发达的城市。

通过多年的产业升级，现在长春已经形成汽车制造、农副食品加工、生物及医药工业、光电子信息工业、建工建材工业、能源工业、装备制造七大核心主导产业。

长春作为东北重要的工业中心之一，对于这个区域产业高度聚集。2020年长春重点工业企业前30强所产生的营收超过了整个长春工业领域的75%以上。

为了更好的了解长春这座城市所生产的工业产品，我们来了解一组数据。

2020年长春共生产饮料266万吨，共生产精制食用植物油31万吨，共生产饮料酒1.5万千升，共生产啤酒1.3万千升，共生产软饮料85万吨。

2020年长春共生产服装320万件，共生产人造板10万立方米，共生产纸制品7.5万吨，共生产多色印刷品204万对开色令。

2020年长春共生产化学药品原药3,634吨，共生产中成药1.27万吨，共生产橡胶轮胎外胎252万条，共生产塑料制品15万吨。

2020年长春共生产水泥662万吨，共生产钢材9.6万吨，共生产发动机9,526万千瓦。共生产汽车265万辆，其中生产基本型运动轿车144万辆。

2020年长春共生产动车组640辆，共生产铁路客车380辆，共生产城市轨道车辆3157辆，共生产变压器836万千伏安。

我们从长春生产的工业产品可以看到，长春制造走进千家万户，与我们的生活息息相关。可以说长春在很多高精尖的领域占有很大的优势，比如在汽车领域、在轨道交通车辆领域。

巨量的经济总量推动了这座城市，每年预算收入的高增长，2020年长春共完成一般预算收入超过1,129亿。

对于城市而言，每年高增长的一般预算收入自然会反哺整个城市。2020年长春用于城市预算支出超过1,084亿，其中教育支出超过152亿，卫生健康支出超过92亿，交通运输支出超过32亿，农林水务支出超过134亿。

很多人之所以选择更大的城市，就在于城市有更好的配套，对于长春不仅仅只是吉林地区的省会城市，更是整个吉林地区重要的文化中心、教育中心、医疗中心。

现在的长春，拥有各类教育学校（不含幼儿园）1621所，其中高等教育院校就超过41所，另外拥有普通高中73所，初级中学323所，小学达到1061所。

现在在长春就读上学的学生高达154万人，其中在校大学生超过48万人，研究生超过7万人，对于长春，普通高中在校生15万人，初中在校生23万人，小学在校生46万人。

长春作为吉林地区最大的文化中心，而每年要组织很多场文化领域的表演，对于现在的长春拥有各类艺术馆、文化馆13家，文化站193家。

很多人选择到更大的城市安家，主要考虑到这座城市医疗设施的健全，对于长春拥有各类卫生医疗机构超过7966个，其中医院卫生院就超过377家，拥有卫生医疗技术人员达到8.1万人。

正是巨量的人口流入长春，推动了这座城市的楼市发展，2020年长春在建施工面积7,979万平方米，其中新房竣工面积602万平方米，新房成交面积1,126万平方米，新房成交额高达1,001亿。

长春地区管辖面积大约为2.45万平方公里，在全国省会城市当中管辖面积应该是处于前列的。

就房价而言，现在长春地区房价最贵的是长春重点建设的朝阳区。

现在的朝阳区平均房价约为1.21万，另外长春净月区房价也较高，现在净月区的房价达到1.14万，可以说，这两个区域的房价在吉林地区处于前列。

在长春地区，房价处于第3位和第4位的是长春高新区和南关区。

高新区应该是长春这些年重点打造的经济强区，对于这个区域聚集了大量高精尖的技术企业，当然现在高新区的平均房价达到1.07万。南关区作为长春的主城区之一，对于这个区域，现在的平均房价约为1.03万。

在长春地区，房价处于第5位与第6位的是经开区和二道区，现在经开区的平均房价约为0.94万，二道区的平均房价约为0.92万。

在长春地区，房价处于第7位与第8位的是绿园区和汽开区，现在绿园区平均房价约为0.88万，汽开区平均房价约为0.85万。

在长春地区，还有宽城区、九台区、双阳区，现在宽城区的平均房价约为0.83万，九台区的平均房价约为0.51万，双阳区的平均房价约为0.59万。

长春有4个县级城市，分别是公主岭市、德惠市、榆树市、农安县。现在公主岭的平均房价约为0.48万，德惠市的平均房价约为0.45万，榆树市的平均房价约为0.56万，农安县的平均房价约为0.54万。

从长春各区域的房价分布可以看出，主城区的房价远高于远城区的房价和县级城市的房价。

随着南北城市化的发展，东北多数城市人口呈一定程度流出，这是城市的发展必然现象，而对于长春这样的省会城市，由于城市能级较高以及各项配套，在全国也是处于前列，从长远期的角度看，长春仍然呈现一定程度的人口净流入。

但对于这座城市人口流入的主要区域，是长春这些年重点建设的经济强区和中心城区，对于这些区域，未来楼市固定资产价值也会逐渐攀升。而对于一些远郊县，相对来说楼市的发展空间远低于中心城区的发展空间。

当然长春地区房价与东部沿海城市相比或许有巨大差距，相比之下长春楼市的房价就太低廉了。

但长春地区的房价与整个东北地区其他城市房价比较，或许长春地区的价格属于高位，毕竟对于整个东北地区人均收入与东部沿海城市相比也有巨大的差距。

2020年长春城镇居民可支配收入达到4万元，但农村居民可支配收入仅为1.66万元，相对来说，长春的经济发展还有很大的空间。

随着南北城市化的发展，位于南方多个区域，楼市非常火热，而随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线，抑制企业融资。对于部分城市楼市而言，或多或少有一定影响。

但对于省会城市而言，由于人口持续流入，由于经济总量本身在全国处于前列，相对来说，省会城市楼市的危机远远低于楼市的契机。

长春作为全国重要的中心城市之一，未来的工业发展会更为夯实，而对于这个区域未来的综合实力也是处于全国的前列。

短期的角度看，长春楼市房价虽在东北地区处于高位，但在全国省会城市当中仍然是处于低位。可以说短期的时间，长春楼市房价下跌的空间非常有限。

长期的角度看，长春作为东北地区重要的制造中心，作为全国高精尖领域重要的工业基地，对于这个区域未来的发展空间是巨大的，而对于整个城市楼市，固定资产价值也会逐年攀升。

一座城市不是一天两天就可以建成的，更需要的是城市的日积月累。

一座城市的发展离不开年轻人的流入，更离不开年轻人的奋斗，对于城市而言，每年的基建大投入，反哺这座城市。相信会有越来越多的年轻人看好长春，关注长春，流入长春。

尽管现在长春地区的房价在东北地区处于高位，但长春仍然是年轻人心中重要的中心城市，仍然是东北地区璀璨的明星城市，相信长春的未来会越来越好，对于长春未来的楼市抱有一定的期待。

个人观点，仅供参考。