东洲家园(朝阳7大购房板块，哪个打折最狠？)

朝阳区买新房，目前第一梯队主要有这几个：

以上这7个板块，消化了95%的朝阳购房人群，他们强在哪儿，能不能闭眼入，会不会站岗？今天这篇文章将会给你们答案。

我们评估一个板块的价值，至少包括四个维度，分别是：

地段，城市界面，商业配套、学校。

一、7大板块地段对比

奶西，属于新北苑东侧，崔各庄奶西村，经来广营桥可以上五环，但附近没有地铁。同样五环外的项目，奶西比崔各庄黄渠的优势就在于，可以比较便捷的接驳环线。

崔各庄，五环外，相比奶西，崔各庄直线距离五环更近，距离望京也是最近的，但由于京密路机场高速等原因，实际上五环要更绕，高峰期出行不太方便，理想状态是，能有新的道路规划，能够穿过京密路和机场高速，那对区域整体居住通行体验会有大的提升。

东坝北西区，五环外，规划有道路直接上五环，另外，地铁12号线北岗子站实测距离也就100米，标准地铁盘，出行是东坝北西区的优势。

黄渠，五环外，黄渠出行比较尴尬，因为朝阳北路穿过五环，但没有立交，所以黄渠这边要上五环，必须从北侧或者南侧绕行，一般都是走北侧机场二高速辅路上五环。这片区域踩盘的时候，通勤体验感比较一般。好在有6号线黄渠站还比较给力，对于地铁通勤的朋友比较友好，自驾体验一般。

十八里店则属于四环外，也属于标准的四环楼盘。上四环可以走十八里店南桥，实测通行体验尚可，地铁17号线十八里店站就在云筑东侧300米，出行体验非常不错，另外大羊坊桥也将拓宽改造，未来上四环体验会更好一些。

小红门板块位于四环内，属于标准的四环楼盘，出行比较依赖自驾，周边名义上有三条地铁线路10号线，5号线和亦庄线，但实测10号线成寿寺站1.7公里，分钟寺站1.5公里，亦庄线肖村站1.6公里，实际上根本就不是个地铁盘。中建星光里北侧即将上架的XHM-10地块可能离地铁更近一些。这个地方上四环经过小红门桥，车多道窄，通行体验一般。

王四营，自己标榜四环，但实际上是个五环，出行走化工桥上五环更方便，地铁可以坐7号线焦化厂站，大概300米。

二、7大板块城市界面对比

奶西，属于纯新的板块，附近拆得差不多，未来商品房居多，但板块内依然有保障房，比如东洲家园，另外金隅望京云尚南侧也有首农大片保障房地块，目前项目周边相对来说比较荒凉，但翻阅控规图你会发现，除了中建宸园，首开金茂望京樾，金隅望京云尚几个楼盘之外，板块内还有一些待出让的商品房地块，荒也意味着能够快速改善城市界面。

崔各庄，这片区域，集合了各种不太好的配套，比如南边的铁路，东侧的物流基地，西侧大片的平房区，北侧过河是京旺家园回迁房，建成八个区，总规划11个区。这个地方城市界面一般，虽然离望京近，但出行体验一般。还是那句话，如果修一条近道穿过京密路和机场高速，崔各庄居住通勤体验会大幅提升。

东坝北西区，这个地方我在之前的文章（东坝，到不了10万+）中也提到过，东坝有回迁房，有经适房，两限房，自住房，共产房，还有豪宅，即便是北侧，北西区西侧的将府锦苑也是回迁，目前东坝北侧集中在西区，大部分规划仍未落地，所谓的第二个三里屯，第四使馆区，金盏自贸区，都还比较缥缈。

黄渠，板块整体比较成熟，项目南侧的经适房可能感受不太好，其他就没什么了。

十八里店，周边比较荒凉，门口的大羊坊路比较窄，但未来将会拓宽提升通勤体验，相比较小红门，十八里店的荒可能是优势，毕竟没有拆迁的负担，可以直接起新楼，城市界面有望快速改善。

小红门，有两个非常规的配套，城外城和城环城，还有一众平房，都拆不了，属实让人有点膈应。

王四营，整体城市界面一般，板块内有保障房，有老工厂，有物流基地，有印刷厂，也有大型汽配城。

三、7大板块商业配套对比

奶西，靠未来板块内的商业配套，商业比较一般。

崔各庄，板块内有一定的商业规划，主要在望京养云，以及附近F1地块配套的商业，周边大型成熟商业，那就只能是稍远一点的颐堤港了。

东坝北西区，板块内，未来北岗子会形成一定商业规模，坝河以南有个恒大城市广场，再远一点也可以去颐堤港。

黄渠，商业配套比较好，西侧有大悦城，东侧有长楹天街，商业是朝阳主要新房板块中最好的。

十八里店和小红门附近没啥标准的商业，小红门的城外城和城环城不能算标准的商业，主要是没有吃喝玩乐的配套，新业广场太一般了。

王四营板块，垡头永辉，最近的大商业也就是合生汇了，真不算近。

四、7大板块学校对比

奶西，板块内有小学配建，尚不确定，另有陈经纶中学奶子房小区，相对一般。

崔各庄，也是板块内配建，尚不确定小学。

东坝北西区，板块内配建小学，有可能是芳草地小学，已确定的是北京中学，质量不错。

黄渠，二外附属小学定福小区，比较一般，陈经纶中学民族分校也比较一般，教育是黄渠板块的劣势。

十八里店，人大附，十二年一贯制，绝对OK。

小红门，80中小红门分校，比较一般，凑合上吧。

王四营，十一学校，九年一贯制，尚可。

五、打折情况

在售楼盘中，奶西的首开金茂望京樾打折比较厉害，虽然指导价是8.5万，但实际成交均价在8.1万左右。

崔各庄的绿城晓风印月，指导价8.8万，最低的能到7.6万。和光悦府、龙樾合玺，同样8.8万指导价，也曾卖过7.5万的房源。崔各庄这几位活明白了，又是促销，又是升级产品，比如和光悦府小区里增加了水系，龙樾合玺也对精装标准进行了升级。奶西太贵，崔各庄的性价比就凸显了。

黄渠的保利和光煦境，指导价8.5万，成交均价也缩水至8.3万，这个项目号称开盘售罄，不用渠道，实际也得靠降价走量。

东坝京投发展北熙区，开盘价8.1万，成交均价7.9万，每平米便宜了2000块钱。

有意思的是，王四营板块的中绿东岳府，指导价7.1万，但网签均价竟然接近7.2万，并不是项目有多好，实际上是成本太高，没空间降，这个项目本身去化相当慢。至于保利锦上和朝阳壹号，特价房一直是标配，只要你去买，就肯定有。

小红门中建星光里尚未开盘，但项目本身的掣肘因素太多，交个意向金感受一下热度没毛病，倒没必要着急下手。

指导价越来越虚，成交价普遍低开，打折此起彼伏，已经是朝阳楼市的常态。

六、购买建议

朝阳目前第一梯队板块，相对均衡的是黄渠，东坝北西区和十八里店，依托地铁、环线及学校配套的价值，未来会比较稳。崔各庄和奶西稍弱，王四营更弱。

综合来看，目前小红门板块是朝阳在售新房中，体感最差的。除了四环里比较便宜之外，其他都不太行，学校，商业，地铁，自驾体验都不好。所以，小红门板块的项目要想卖得好，在有限的地块中，提高装修标准，打折促销，提高园林配置可能是唯一突围的机会。

综合以上，房探长认为，这七大板块，优先级最高的是：黄渠=东坝北西区=十八里店＞奶西=崔各庄＞王四营＞小红门。

如果重点考虑改善和产业，那么奶西和崔各庄可以考虑。

小红门并不推荐。