中古友谊小学(多校后月坛又涨了)

这应该是网上关于月坛板块最全的分析了，关注月坛的朋友，这篇文章一定要看到最后。有重点。

教育平衡

首先说个大背景，相邻片区派位，这点使很多家长尤其是去年731以后，在考虑学区房时极为谨慎。

说完大面，回到板块本身，西城最受关注的三个板块，德胜，月坛，金融街，金融街的房价是这三个板块中最贵的，也是西城的顶流，类比海淀的话，相当于海淀的万柳，属于大部分家长够不上的那种，所以金融街咱们暂时不说。

月坛和德胜，过去德胜的关注度一直领先于月坛，原因在于德胜的好学校确实要比月坛要好一些，而那时候西城还没有跨区派位，所以德胜的好学校是买上房就可以就读，关注度一直很高。回到现阶段，去年731以后，西城跨区派位，整个西城的房价迎来一波下跌，而今年4月份西城所有学区新增2所派位中学，来到了每个片区有10所学校派位，月坛新增两所学校，虽然房价的学区属性逐渐稀释，房子的品质与物业现在慢慢成为了很多孩子家长首先考虑的因素。但是月坛且由于房子自身品质确实还在反弹。接下里我会把月坛的小学和中学做个排序，但是会更加注重去说房子，弱化学区的属性。

月坛学校

5所小学依次排序，两所一流一类：育民小学，三里河三小，一流二类：中古友谊小学，特色是英语特别好，说出来你可能不信，这个小学一年级就开始英语口语化，他的教材都是上课老师发，下课就要收回的，不对外的自己的教材，实力雄厚。

然后是复兴门外一小，白云路小学，属于二流一类。中学，去年是8所中学派位，3所北京市市重点：北京八中，北师大附属实验中学，161中学，3所西城区区重点：北京市铁二中，北京市第三十五中，西城外国语中学，最后两所，161中学分校，前身叫做214中学，之前月坛不如德胜有部分原因在于这部分的学校稍微弱一些，但在18年以后学校改名后，师资和生源都发生了改变，现在也还不错，还有就是北京市第四十四中学，今年新增的两所中学是北师大附中和北京四中，月坛家长狂喜，说完学校我们在来说小区。

月坛小区

月坛的小区比较特殊，基本上都属于产权单位楼，所以月坛物业好坏，完全取决于产权单位的级别，目前月坛最好的小区三里河一区2号院，对应的产权单位是发改委，我就不说了吧，99年的房子，总共就5栋楼，物业是月坛最好的物业安恒泰物业，前后不临街，自带公园，24小时物业值班，99年的房子人车分流，有地下停车库，普通购房者可能看不到这个小区的物业有多好，比如冬天的时候整个月坛也就这个小区的物业6点就起来扫雪，这可能整个北京大部分小区都比不上了，但是出房量极少，尤其是3居房源，几年不出房，一出秒没，而且成交价都在18万以上，其他看得到的房源也都在17万左右的单价，比如一个70平的南北两居就接近1200万了，一居还更贵，之前成交一个120多的三居成交价更是达到2200万了。剩下的还有三里河3号院和5号院，都属于发改委的宿舍楼，单价也都在16万左右，一个100平出头的两居价格也在1600万左右了，现在3号院还在改造呢，5号院临街，稍微差了一点点。

三里河一区2号院

三里河一区3号院

接下来的就是三里河二区的AB区，同样也是99年的房子，产权单位属于财政部，尤其是B区，人车分流，带空中花园，楼道全贴瓷砖，目前均价也接近16万了，一个80多平的两居得1400多万了，还有一个叫做南沙沟的小区，听名字可能你们觉得不咋地，但是他的产权单位是国务院，和三里河一区2号院旗鼓相当，我就不多说了。

接下来就是比较均衡并且能够满足各类人群需求的小区，叫做铁二区，可售楼栋有22栋楼，单产单位铁道部，目前均价15万左右，楼龄新点的有99年，也有稍微老点的房子，分布较广，一居到三居都有，带电梯与不带电梯的楼也都有，尤其不带电梯的一居的户型是比较方正的，一个不到40平的一居能达到700的价格，75带电梯的两居便宜点，1100万左右了，不带电梯的60多的两居八九百万能拿下，由于房源多，户型多，很多上车家长都会去看这个小区。

再后面的就是物资部大院，可能你们搜不到，全名叫做月坛北街25号院，院挺大的，中古友谊小学低年级部就在这个小区里面，而且还有食堂，超市，幼儿园等等，户型123居也比较齐全，但是楼龄从50年代到2000年的都有，价格也会根据楼龄有所不同，较新的50平的三居也得要900万左右，普通60多平的两居950万起步了。单价在十二三万到十五万左右都有，楼龄是一个缺点吧。这几个是目前月坛很多家长都会去看的小区，也是成交不错的小区。

总结

总结一下，月坛的房子，一居和三居的单价都会偏高一些，一居属于正常，三居偏高的原因是产权单位影响了小区的品质差距导致一些有三居的小区，三居户型都很抢手，所以单价也不会低，而两居在月坛是最多的户型，可挑的小区也多，月坛确实有不同于其他板块的区别，一般房价会按照产权单位的等级来排序，所以去看月坛的房子第一个问题不是学校，而是产权单位，而且虽然一些小区的物业确实好，但是整个月坛，这些小区物业费最贵的也就2块多，不到3块，这点确实有别于新房。

这篇文章里小区的好坏我没有按照学校来排的原因还是派位问题，确实很多买了目标学校旁边小区的家长并没有让孩子上到想上的学校，影响房价的因素更大的逐渐转向的房子本身，但是还有一点我得给家长们强调一下，2017年是出生率巅峰的一年，所以五年后从2023年开始，会有大量的学区需求进场，哪怕做了教育平衡，但是西城海淀的热度依然会被市场需求炒热，到时候的价格就不好说了，指着月坛房价往下跌我觉得不大可能，所以买学区房的家长你得好好掂量掂量，一边要做好抗风险，一边要抓住机会早点入场，因为越是供不应求的情况下，价格你懂的。