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北京市中心房价(北京将要重回“北方经济中心”地位,未来房价可能还会上涨)

2024年03月25日 03:03 来源于:烟月稀财经笔记 浏览量:

近期北京展开一系列行动,意味着北京将要重新“回归”经济中心的城市发展功能,也要为全面经济开放、稳增长发挥核心的先导作用。

核心表现就是“双区叠加”:北京自贸区+服务业扩大开放综合示范区

未来的北京,在“双区”叠加的作用下,人口、产业将会重新聚集,彻底扭转“外来人口流出”的局面,实现总量和质量的双重飞跃。

要知道从2016年开始,北京外来常住人口就开始减少,到了2019年外来常住人口减少了接近80万人,平均每年大概流失20万人。

北京将要重回“北方经济中心”地位,未来房价可能还会上涨

从2020年开始,北京将有望扭转这种局面。

那么,为什么会出现这样的重大变化呢?我们认为原因可能有三点:

第一,随着中国南北经济差距越来越大,北京作为北方核心城市,可能将逐渐确定“北方经济中心”的地位。

从2001-2008年,北方经济比例一直都维持在全国经济总量的41%-43%之间,与南方“难分伯仲”。

但这种趋势在金融危机爆发后发生了逆转。

特别是从2012 年后,北方经济占比大幅度放缓,2016 年首次降至40%以下。2019年北方经济总量仅占全国的35.5%,南北经济“失衡”。

北京将要重回“北方经济中心”地位,未来房价可能还会上涨

第二,京津冀城市群中,天津“不太行”,雄安“又太远”,北京应该回归,重新挑起“经济中心”的重任。

过去这些年,北京一直在“纾解非首都功能”,淡化经济中心的定位,而是把重心放在“政治、文化、科创、外交”等四大首都功能。

但是从目前来看,天津经济还在“挤水分”,人口吸引力及产业聚集力都相对比较弱,短期内恐怕很难承担起北方经济中心的地位。

北京将要重回“北方经济中心”地位,未来房价可能还会上涨

而河北雄安新区的建设还在起步阶段,等人口及产业的聚集,还需要很长的路要走。

所以,无论是天津还是雄安新区,目前都挑不起北方经济中心。京津冀城市群的经济中心重担,唯有北京。

第三,北京拥有全国最好的资源和优势,持续做大做强北京,形成“首都经济圈”,打造成为京津冀,甚至是北方的经济核心地带。

从全国一线城市资源优势比较看,北京都可以轻松“碾压”对手,被称之为“超一线城市”,是未来中国最有希望成为“全球中心城市”的城市。

北京拥有全国最好的高校资源,医疗资源,总部经济资源及科技金融实力十分强大,从人才、资金到市场,北京都是“独一无二”的。

从过去十年,北京和上海的GDP总量对比看,北京如果“敞开了”去发展,超越上海基本上是没有任何问题:2010年北京经济总量仅有上海的82%,到2019年已经基本追平上海。

未来的北京经济总量至少是1.5个上海,2个深圳,2.5个广州。

北京将要重回“北方经济中心”地位,未来房价可能还会上涨

而在这种发展背景下,“首都经济圈”就会逐渐形成,与“东京都市圈”可以相提并论:以首都为核心,形成“小首都圈”和“大首都圈”

“小首都圈”主要包括“一都六县”,以北京为核心50公里范围之内,包括首都+北三县+中三县,就是北京和廊坊地区。

小首都圈未来人口将会突破4000万,是首都圈经济发展的核心,也是整个京津冀地区经济产值最高的版块。

北京将要重回“北方经济中心”地位,未来房价可能还会上涨

大首都圈将以北京为核心的150公里范围,包括一都一区六县四市,主要是北京,雄安新区,北三县,中三县,天津市,唐山市,保定市和张家口市,预计人口将会突破1个亿。

不管是“小首都圈”还是“大首都圈”,北京都是中心中核心,北京经济强大,是首都经济圈的核心动力。

北京强,则首都经济圈强,则京津冀强。

从房价格局上也会体现出以上的基本格局:小首都圈将会成为京津冀地区房价最高的版块,其次是雄安新区,最后是大首都圈的附庸城市。

根据以上的变化,我们大胆作出以下预判:

第一,未来三年,北京房价有望再上一个台阶,均价可能将会触摸到8万+的水平,从而超越深圳。

2021年,北京楼市有望迎来一波经济推动型行情。北京楼市从来不缺需求,缺的只是预期和购买的勇气。

第二,未来三年,以廊坊为主的环京楼市将会“逆袭”,出现恢复性行情。在过去三年,环京楼市惨遭腰斩,出现了“非理性”的降价促销。

这明显有违国家对于楼市的“三稳”目标:稳地价、稳房价、稳预期。环京楼市将会在政策、经济、人口、产业、地铁等多种因素推动下,出现恢复性行情,重新回到健康发展的轨道。

第三,北京商住市场有望在2021年也迎来“触底反弹”的机会。北京商住市场这几年真的太惨了,价格已经接近“地板价”,大量商住资金“被套”,从而形成了巨大的存量。

从2021年开始,商住市场应该会逐渐出现稳定回暖。

北京崛起,这是新一轮的巨大契机!

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