这是熊猫贝贝的第943篇原创文章：

开篇先聊一个有意思的“题外话”，说是题外话，其实也是和楼市有关系的话题，不过切入点应该是绝大多数没有见过的“船新版本”：

进入中国一年一度重要的“两会时间”，几乎所有在利益和行业层面和房地产经济，和楼市，和房子，和房价有关系的群体，都比较紧张和忐忑，就很像年轻女孩子约会那种心态，怕对方不来，又怕对方乱来。

之所以会有这样的情绪，是因为都想在这个中国最高级别重要的“两会时间”里面，得个准信，加强信心，建立预期，明确情绪，想要的东西其实并不复杂：

重要大会上，高层的全年工作报告里，楼市该如何定调？

其实这是好事，说明当下的楼市参与群体，从业群体，利益关联群体觉悟上来了，什么八卦小道消息，所谓的大V砖家可信度都在消失，都知道看政策态度了。

2021年就不用多说了，过去了就过去了吧，关键是2022年，谁说了也不好使，这种全国性高级别，具有定调意义和顶层设计表态的大会，总要给个准信儿了吧。

3月6日，大会开了，政府工作报告正式发布了，尘埃落定了，没有悬念了。

正式报告关于房地产的内容只有200个字：

继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

四平八稳，中规中矩，甚至可以说得上波澜不惊，就这样？

其实从我个人的角度来看，我挺佩服那些咬文嚼字，字里行间，蛛丝马迹就能分析出一大堆内容的自媒体，当然，真材实料的少，一惊一乍标题党，牵强附会幻想党，自娱自乐鸡汤党……才是主流。

作为房地产行业实战一线，行业经验十几年的地产老油渣来说，其实这都是秀才酸腐，不得关键的表现。牛皮不是吹的，小锅也是铁打出来的，坐在空调房里面喝着咖啡，绞尽脑汁遣词用句，就是现代版本的“闭门造车”。

看问题，要懂得抓关键，就算这些自媒体自嗨洋洋洒洒长篇大论分析几千字，各种类比抠字眼研究一大堆，难道国家发公告开大会后面的笔杆子们不懂？

其实客观来说，2022年两会给楼市这段表达，已经很给面子了，说明房地产经济还是国家关注的领域，这就足够了，太过多余的分析，意义不大，因为现实的房地产经济，楼市还有房价，还得具体看实际情况，思想有高度，行动接地气，是不是？任各路自媒体砖家分析出花来，能给2022年开局以来，预期和情绪低迷，充满迷雾和不确定的楼市带来什么有意义的内容吗？

自己都没活明白，还指望教别人做人？还奢望揣摩国家的经济策略？

当然，只是吐槽两句，没有别的什么意思，如果看到的人觉得有什么意思，那不用怀疑，就是那个意思。

国家态度固然重要，但是一般来说，不会轻易直白简单的就能让市场和资金载体轻易的揣摩拿捏到，这就是中国的管理特色，中正平和，讲究一个“悟”字。

格局太大，不接地气，其实对于绝大多数经济个体来说，要在中国当前这样信息爆炸，杂音纷呈，内容满天的环境里面对楼市，房地产，房价的走势做出相对准确的研判，并不是一件容易的事。

这里我提供一个思路，那就是看能够决定市场关系的“关键政策”。

举几个例子大家更好理解，比如2021年春节前深圳的“二手房指导价”，比如“2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。”

只要这样具有规则影响力的关键政策出现，那么就说明楼市到了转折点了，毕竟房地产行业说到底，就是政策性行业。

2022年，时隔三年，棚改货币化又一次被写入一个省会城市，同样也是新一线级别城市的楼市政策文件里。

这就是关键政策，论现实意义和效果，比盯着国家态度更直接。

这篇文章，就回归本行，从关键政策棚改货币化安置重出江湖这件事入手，进行一次有深度，有态度，有专业的专题分析。

2021年下半年开始，又是降准降息，又是政策松绑，时刻给市场一种“风向要变”的信号感觉，但是实际反应并不理想，现在的人也精了，大有不见兔子不撒鹰的决心。

那么，棚改货币化安置重出江湖这件事，对于当前低迷的中国房地产经济和楼市，究竟是猛虎出山，还是急救强心剂呢？

这，就是这篇文章准备和各位朋友一起讨论，分析，研究的核心内容。

内容硬核，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

为什么说“棚改货币化安置”是关键政策？

在2022年提起“棚改货币化安置”，是很有时代感和记忆色彩味道的一个房地产经济领域政策。

中国房地产市场化20多年的发展历程中，其实棚改政策设立已久，自2005年伊始，至今已经实施十多年，经历了试点、推广两个阶段后，2012年，政府决定加大棚改力度，至此棚改进入了加速落地阶段。

最初，主要的棚改安置方式是实物安置，即以房换房，政府通过新建安置房或者是购买现房提供给棚改户。

自从进入加速落地阶段后，货币化安置成为了主流，特别是2016年“去库存”被列入2016年国家政府重点工作以来，在这样的大背景下，棚改货币化安置被“委以重任”，成为了去库存的重要手段。

棚改货币化安置的过往历程大概就是这样，而持续的时间也就三年，到2019年的时候，基本上就全面叫停，“抵押补充贷款”，即PSL，堪称棚改工作的晴雨表——

近年来的数据显示：PSL的峰值出现在2019年11月。

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政策回顾就这么简单，但是本质层面的东西却少有人能说清楚，那就是棚改货币化安置这个政策的经济逻辑：钱从哪里来？货币化安置的货币从哪里来？安置完成以后，钱又如何回收？

用最简单直白的话给大家做一个解释：

居民买房，那是居民通过房产加杠杆，背负债；

货币化安置，就是政府消费，就是政府通过房地产经济加杠杆，背负债。

简单吧？国家财政借钱给地方政府，由地方政府进行货币化安置工作，以政府债务形式记账，然后刺激楼市去库存，提升转化，进而提升土地市场热度和价格，再通过土地出让，实现债务回收，最终完成经济循环。

任何政策分析，不谈经济循环都是耍流氓。

逻辑和模式一点问题都没有，关键是，在这个政策实施的过程中，出现了一个严重的BUG，那就是房价被推高了，而且一些城市，特别是中小规模的城市，房价躁动，脱离购买力。

2016年，全国三四线城市迎来一波涨价高潮。

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虽然棚改货币化安置使得三四线城市的库存压力得到了有效缓解，但随之而来房价过高的问题更为严峻。货币化安置普及之后，全国百城房价从2016年开始大幅上扬，均价水平已经破万，结合着三四线城市的收入水平，这样的高房价的确让人难以招架。

货币化安置造成的房价上涨已经引起了政府的注意，然后从2019年开始货币化安置比例已经逐步下降，在2019年，全国各地的棚改任务总计不足300万套，与2018年相比，已经腰斩。棚改的浪潮逐步退去，三四线城市楼市降温已经成为现实。

但是本质上来看，棚改货币化安置，是上一轮全国房价普涨的重要推手，也是政府维度撬动金融杠杆拉升经济的关键抓手，通过这个关键政策，很多城市顺利的实现了通过房地产经济完成了一轮大放水，所以棚改货币化安置，有过往经验和表现充分证明，是公认的救市终极杀手锏，没有之一。

用政府主体作为杠杆撬动单位，政府信用做背书，这杠杆效率和刺激力度，岂是市场能比的？

所以才说，2022年，棚改货币化安置政策重出江湖，这是一个非常重要和关键的信号。

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2

郑州重启“棚改货币化安置”，释放了什么信号？

郑州在3月1日公布的“郑19条”，我已经在3月2日有过专题文章（这个新一线强省会城市的楼市全面松绑，是否意味着调控转向？），这里就不再多加赘述。

这篇文章，主要抓着“棚改货币化安置”来分析，其实不仅仅是郑州，2021年全国楼市低迷，拖累土地财政的大背景之下，全国已经有不少的一二线城市悄悄重启了棚改货币化安置。

1）2021年11月底，北京通州发文，将对八里桥板块约57.56万㎡的范围进行棚改，拆迁安置款将达到78亿之多；

2）“十三五”期间，上海市中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万㎡，涉及居民13.2万户，其中，黄浦、杨浦、虹口等核心城区是动迁大户；

3）广州2021年新开工城镇棚户区高达11682套，其中，公租房6000套，拆迁安置房5000套，危房改造682户，已大幅超过2020年。海珠沥滘、天河吉山村、越秀金贵村以及黄埔核心区的多条旧村均在棚改之列；

4）2021年，杭州完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套，滨江、采荷、宁围、东湖、未科等区域板块均有涉及…

此外，根据公开资料显示：

“十四五”期间，重庆计划拆迁10万户，南京计划拆迁面积达600万㎡以上，济南则计划针对56个棚户区进行拆迁…

而且在国家的政策面上，也提前进行了放松：

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值得关注的，其实是对象的问题，大家有没有发现，2021年这一轮棚改政策，都是有头有脸的大城市？

北京，上海，广州，杭州，包括在两会举办前两天公开发布的郑州，最差也是新一线标准，也是高首位度省会大城市。

上一轮的棚改，杠杆加到了中小城市，三四线包括县城一级的小城市，也算是中国货币扩张层面的一次尝试，理想很美好，但是副作用也明显，那就是盲目扩张，房价暴涨，已经隐隐有脱离经济基本面，和真实购买力和居民维持债务的能力脱钩的危险信号出现。

2019年，很多经济不发达的县城房价过万，很稀罕吗？

既然是经济扩张尝试，遇到问题要解决，遇到风险要消化，遭遇泡沫要处理，那么这种政府杠杆，说收就收，不带商量。

而三四线城市的房价，也从政府杠杆消失以后，就一路下行，连横盘都困难，很多小城市也不用抱怨最近几年经济困难，前面加杠杆，买土地赚到钱的时候，不发展可持续产业，国家没收杠杆修改规则，吃饭困难了才着急，怪得了谁？

2022年，这个杠杆交给了经济基本面更强，市场控制能力更好的大城市，这才是现实。

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3

趋势研判：基于国家对房地产经济的定调，这一轮的楼市刺激将何去何从？

当然，棚改货币化安置这个大杀器重现江湖，新一线城市郑州率先开张，引发了舆论的狂欢和市场的躁动，甚至很多自媒体急不可耐的就高呼：“新一轮上行暴涨周期即将开启”这样的论调。

说句良心话好不好？

稍安勿躁，曾经在三四线刺激房价暴涨的棚改货币化，放到一二线来用，可能并没有那么简单粗暴。效果和意义，完全不可同日而语。

中国经济进入新常态、城市化也已走过最快阶段，加上老龄化和已经很高的居民杠杆率，楼市在未来也很可能走入新常态。

房子也是一样，在未来长效机制的建立和老龄化不断加深的背景下，短期的限制措施可能会逐步放松，而在放松之后，人们对市场的态度也还是会逐步理性。

几个维度来看看此次棚改货币化政策重现以后可能的趋势分析：

1、从国家的角度来看，让一二线大城市以政府的角色加杠杆，托举刺激楼市，是必然的趋势，这从郑州的19条新政顺利颁布，并且没有遭遇撤回就能看清楚。

当然，这种杠杆这一次也只限一定级别的城市可以使用，中小城市，想都不要想，财爸央妈，双管齐下，没有小城市什么事，不要有非分之想。

后续必然会有更多的符合条件的城市，陆续进行货币化安置的公布。

2、一二线大城市的货币化安置，对楼市的刺激和推动是必然，但是房价维度，可控性要高于三四线小城市。

小城市可没有什么五限一竞的调控规则环境，甚至还有很多看不见的灰色利益关系，所以政府手上的杠杆，很容易就引发很多经济维度的过热，这很正常，利益关联，不谈人性。

但是大城市不一样，特别是经历了2021年调控，金融，监管三管齐下的大城市都应该看到深圳的遭遇，不用展开吧？

这一轮的货币化安置，一旦刺激房价异动，一旦炒作情绪升温，二手房指导价是假的？还是“房地产税”没准备好？

3、这一轮政府加杠杆，力度和2016年完全没有可比性，因为当前居民杠杆和经济环境的现实情况摆着的：

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任何的加杠杆，本质都是透支未来的收益来保障今天的需求，就算这个杠杆加到政府身上也是一样，今天借钱消费，明天一定要还，只是政府作为地方经济的主导，有更多的渠道和方法，以及保障能够还上这个钱。

其实国家的思路很清晰，不直接让居民加杠杆，而是让政府加杠杆，允许政府通过杠杆撬动市场，最终激活土地财政，应对当前的经济压力，但是后面还是需要地方政府想办法发展可持续产业和制造税收，来偿还政府杠杆的。

以理性，冷静，客观的角度来分析，从潜在风险和收益角度看，这一轮的加杠杆的鼓励，力度肯定是小于2016年那一轮，更多的用途在于给已经命悬一线的房企纾困，盘活成交，解决地方财政压力。

如果2021年那种惨淡的趋势再继续下去，那房地产行业、土地出让金，甚至整个宏观经济可能真绷不住。

所以，大家觉得这一次“棚改货币化安置”是“新一轮大水漫灌，猛虎出闸”？还是“救急强心剂”？

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写在最后：

从楼市参与者的角度出发，该如何理性客观的看待当前的政策环境，并指导现实行动？

文章最后，回到楼市参与者的角度来看，基于以上内容的分析和解读，谈几点个人的观点：

1、毋庸置疑的是，2022年，中国的经济稳增长，是离不开房地产经济的支持，国家需要楼市的持续稳定，但是不会重蹈曾经那种一放就乱，一抓就紧的覆辙，从环境面来看，国家的态度是谨慎、积极、鼓励正常需求满足，并存的一种态度。

并不复杂，其实国家希望的是楼市正常稳定，持续就好，也不指望房地产拉经济，也不希望房价太跳脱。这是大背景，主基调，大方向。

2、这一轮棚改政策是往一定级别的大城市加杠杆，目前可以明确至少也是新一线级别及以上的城市去实施，范围其实很小，4个一线城市，15个新一线城市，别的城市就不要有什么不切实际的幻想了，比如江西南昌，就是一个值得提出来的案例。

3、从买房者的角度来看，如果身处货币化安置的城市，毫无疑问利好刚需和改善，特别是被拆迁的群体，可以说的上是难得的政策红利。

4、对房住不炒，住有所居的大环境大方向认识不变，一二线楼市回暖，仅限成交和可控涨幅，指望买房躺赚的念头一点都不能有，一切从需求出发，大城市调控，不是开玩笑的，超出自身持有能力上限想着炒房套利，勿谓言之不预，套牢按照5年起步。

5、对于很多持有多套房产的群体，在经历了过去一年成交量几乎被冻结的至暗时期后，这一轮信贷刺激或许会是这样的群体最后的机会。

人心不足蛇吞象，如果自己没有政府那个层次的杠杆消化能力和渠道，那么就要对大势有所敬畏。

总的来说，立场和观点不变，2022年，利好刚需，改善，国家也支持，但是投机炒房，价差套利，好自为之，涨在纸面上，亏在成交上，这是可以看见的结论，但是放到现实中体会，滋味一定不会好受。

2022年，国家稳增长的意志，高于一切，稳字是什么意思，值得所有楼市参与者群体，仔细体会一下，政府有国家财政撑腰，稳住杠杆是必然，而个体面对存在下行压力的经济环境和不确定的各种风险环境时候，有想法，先想想自己能不能保证稳的住杠杆。

就算未来中国经济反弹，房价回升，也总需要无灾无病，安安稳稳的坚持那一天的到来吧？

这个世界上最悲哀的失败，不是没有行动，而是倒在黎明之前。

这个逻辑，希望大家引起足够的重视。当然，这也是我的风格和初心：

心存善念，广结善缘。

大概就说这么多吧，如果这篇文章能够给看到的朋友一些参考，一些帮助，一些思考，那就很好，如果觉得内容不错，还请小小点赞，予以支持。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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