土地成本(地价TOP10强:土地成本畸高,暗藏房价“潜规则”)
撰文=徐三刀
—Part1—
进入2019年之后,西安楼市继续“稳中向好”,网传西安腰斩30%,貌似没有出现,但成本的增加也是肉眼可见。
不仅西安人置业成本增加,连开发商的成本也在激增,无论是土地、建筑新标准(限容、限高)、装修、公租房(5%无偿转让+10%的成本回购)等各个方面,都可以看到,在抢夺现金流和市场份额之下的房企,究竟有多凶残。
其一,成本增长最为迅猛的便是土地价格。以四月份为例,竞拍价4342.46万元/亩,环比(上个月)下降38.84%,同比(去年)上涨67.62%,对比2018年土地市场,土地亩单价再次上涨。
其二,土地市场持续出现供不应求的局面。以四月份为例,全市经营性用地供应建面98.63万㎡,环比(上个月)下降73.89%,同比(去年)上涨609.06%;成交建面404.33万㎡,环比上涨29.79%,同比上涨32.65%。
高昂的房价,将房地产市场转入非限购区域;高昂的地价,将房企胁迫向非限购区域,在这场城市大开发之中,都不能幸免。
—Part2—
比较典型的就是,金地摘地空港新城,中梁摘地秦汉新城,阳光城进入泾河新城,新城控股摘地秦汉。
要知道,金地一直徘徊在城南曲江,鲜有外拓,这一次算是例外。而中梁筹谋已久,终于落位,却在秦汉新城。而阳光城一度成为西咸土地霸主,沣东新城一家独大,如今也要向外扩张。
但新城控股算是一个特例,新城进入西安之后,摘地在沣东、沣西、秦汉、临潼、高陵(泾渭)、未央湖,可以说,一直都在绕城高速之外徘徊。
可见,在普遍地价偏高的行情之下,一线房企也必须向外扩张,快速补仓,否则很容易在市场竞争之中丧失份额。
而万科身影闪现沣东、秦汉、沣西、临潼新区(见官网)等地,也验证了这一点,主城区土地价格过高,想要守住主城,比以前更难了。
—Part3—
以下为西安1-4月份房企摘地价格TOP10,仅做参考,不作为购房和投资依据:
再次强调,以上仅作为参考,因为土地市场情况远比买房复杂,比如出让金返还、土地置换、减免税费等等操作,可能都有存在。因此,以上数据,只能作为特定条件之下的数据统计。
—Part4—
回顾一下,西安1-4月份房地产摘地价格TOP10,简单总结三点:
其一,西安拆迁,坑大水深。融创摘地幸福中路,两块土地,一块楼面价超1.5万/㎡,一块楼面价超0.84万/㎡,为何成本高?原为佳诚长安集用地,旧村拆迁、拆迁安置、工程拖欠款等天价费用,只有房企接盘,才能解决。
而中南置业(莱安地产)摘地百花村,也是因为这一点,导致土地价格过高,拆迁安置、工程处理等等。可以说,城改遗留问题,已经成为推高地价、房价的一个隐形问题,很多所谓“地王”都是城改,这几乎是”潜规则"。
其二,联合开发,逐渐增多。西安联合开发项目不少,例如融创天朗,荣华旭辉,万科万通,金地&招商&旭辉等等,但百花村摘地却又是另外一种,前期莱安摘地,又以股权转让方式,让中南进入,此举也给西安摘地提供了新案例。
其三,国企摘地,兴趣高亢。高科集团、天地源摘地,相继爆出高价,尤其是软件新城用地,令人大呼意外,33家房企200亿资金摘地落空。这一情况与去年四月份金泰恒业摘地、紫薇摘地、西安建工摘地,如出一辙。
不管怎么分析,有一点是不会变的,土地价格继续上涨。土地作为西安最大存量资产,是西安建设城市配套的资金之源,也是招商引资(建厂房、盖写字楼等)的战略资源,因此,对于土地精耕细作,西安将会持续下去。
一方面,主城区土地资源越来越紧张,绕城高速之内三年拆村,对内挖掘存量;另一方面,品牌房企加速扩张新区,布局西咸、高陵、临潼、蓝田等地。
这是一次轮回,十年前的一幕,再次发生。十年之前,大牌房企围绕三环搞开发;十年之后,大牌房企普遍涌现四环!
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